[독서노트] 투자의 재발견 (이고은)

월부에서 이고은 작가님의 현금흐름에 대한 강의를 듣다가 책을 읽기로 결심했다. 아직 완독 하지 못했지만, 이제 다른 책을 읽고 싶어 져서 일단 정리해 둔 내용을 올려두고자 한다. 책에 상당히 수학 공식이 많이 나와서 금방 읽히지는 않았지만, 자세한 원리를 알려주어서 재미있었다.

독서노트

• 이 책의 핵심 메세지:
  • 1) 투자의 핵심은 시세차익이 아니라 현금흐름이다
  • 2) 자본 레버리지뿐만 아니라 시간 레버리지 또한 투자의 고려 요소다
  • 3) 나만의 투자 기준금리를 세우고, 그에 맞는 실전 투자법을 꾸준히 실행한다
• 초보 투자자의 두 가지 실수:
  • 1) 원금손실의 두려움
  • 2) 남의 말만 듣고 덜컥하는 묻지 마 투자

1장: 투자란 무엇인가

• 투자: 자산 (돈+시간)을 늘리는 모든 행위
• 나는 무엇을 제공하는 자산을 키워갈 것인가???
• 부자가 되려면 활발한 거래가 아니라 자산을 모아야 한다
• 불확실성이 큰 투자는 현금흐름이 충분한 후에 한다
• 시간 자산의 가치를 높이는 3가지 방법 (우리는 하루 8~10시간 정도 집중할 수 있음)
  • 1) 순식간 자산의 가치를 높인다 (hourly wage) 
  • 2) 다른 사람의 시간을 레버리지 한다
  • 3) 시간 외 자산을 이용해 현금흐름을 일으킨다
• 투자의 5가지 핵심 개념: 자산, 가치, 가격, 현금흐름, 보유
• ‘항상 가치를 비교하고 객관화하려는 습관‘
  • 항상 가치를 비교하고 측정하려는 습관은 투자자가 지녀야 할 숙명
• <생각에 대한 생각>: 직관적 사고 + 분석적 사고
• 가치는 시간과 공간에 따라 계속 변한다
• 주식, 부동산: 직관과 분석을 통해 사용가치와 투자가치를 함께 평가해야 한다
• 가격의 변화:
  • 1) 재화/서비스의 가치 변화
  • 2) 수요/공급의 변화
  • 3) 유동성/통화량의 변화: 대체로 장기적으로 통화량이 증가할 테니, 대부분의 재화/서비스의 가격은 시간에 따라 우상향 할 것이다
• 좋은 부동산의 가격은 장기적으로 하락하기가 매우 어렵다
• 통화량이 급격히 늘어나면 가격이 오를 것이다
• 실제 통화량이 통화량 추세선보다 높으면 자산에 버블이 생긴다
• 자산을 보유할 때 가장 중요한 질문: 언제까지 보유할 것인가/어떻게 보유할 것인가
• 좋은 자산으로 남아 있는 한 함께 한다 (되도록 영원히)
• 좋은 자산: 충분한 현금흐름을 가져옴
• 거위의 상태를 꾸준히 살펴야 한다
• 기업 주식:부동산:현금 (1:1:1)

2장 자산을 늘리는 원칙

• 현금흐름 자산 느린 법: 1) 자산 싸게 사기 2) 레버리지 활용하기
• 72법칙: 자산이 두배 되는 years = 72/연평균 자산 증가율
  • 5년 안에 2배: 14.4%
• 단기손실에 실망하지 말고 장기적으로 우직하게 투자를 지속하자
• 자산수익률 (ROA)랑 투자수익률 (ROI)를 잘 구분하고 계산해 보자
• 배당수익률 연 9.2% 종목은 별로 없다. 그러나 부동산형 투자에서 투자수익률 9.2%를 만족하는 자산은 많다
• 투자대상의 적정가치는 3가지 변수에 의해 결정된다: 현금흐름 (미래수익), 목표수익률 (할인율), 투자기간 (잔여수명)
• 뻔할 정도의 현금흐름을 가진 곳에 투자하자!!
• 투자기준 정하는 법:
• 현금흐름할인법 (Discounted Cash Flow)
• 순현재가치 (Net Present Value)와 내부수익률 (Internal Rate of Return)

3장 현금흐름과 레버리지 다시 보기

• 레버리지의 증가는 현금흐름이다
• 기업의 현금흐름표: 영업활동, 투자활동, 재무활동
  • 거위에서 황금알을 얻는다 (영업활동 현금흐름): 연봉
  • 거위를 키워서 판다 (투자활동 현금흐름): 시세차익
  • 거위를 키워서 레버리지를 이용한다 (재무활동 현금흐름): 레버리지 증가 (대출을 받는 것)
• 워런 버핏의 float
  • 플로트 사업자는 권리를 팔고 현금을 얻는다
  • 예) 버크셔 해서웨이가 보유하고 있는 보험회사를 통한 수입보험료, 복권 판매자, 옵션매도자
• 콜옵션: 살 수 있는 권리, 판매한 대가로 프리미엄을 받는다
• 일반적인 옵션 매도는 위험하지만, 굉장히 안전하게 설계할 수도 있다. 옵션을 팔아서 받은 프리미엄도 이자가 없으며, 잘 설계한다면 무기한 사용할 수 있는 플로트다
• 전세권도 플로트이다
• 레버리지의 위험성: 레버리지는 실투자금을 줄이고 투자수익률을 높여주지만, 거래 및 유지비용도 고려해야 한다. 그리고 외부요인에 따른 변동성과 위험이 크다 (예: 코로나)
• 예: 레버리지가 90%면 1%의 비용 증가는 투자수익률의 10배에 달하는 영향을 준다
• 높은 레버리지는 이자율/외부 환경의 조그만 변화에도 투자수익률에 큰 영향을 줄 수 있다 (비용 및 금리 변화); 자산을 부채로 만들어 투자자를 위협할 수도 있다
• 현금흐름이 있는 자산을 적절한 레버리지를 이용하여 꾸준히 늘려가는 투자를 했을 때 누적되는 효과는 어마어마하다
• 자산을 자주사고팔지 않고 가능한 오랫동안 보유
• 투자는 싸게 사서 비싸게 사는 것이 아니라 좋은 자산을 꾸준히 모으는 것이다
• 재테크를 하기 위해 하루에 7시간 이상을 써야 한다면 그것은 근로소득과 다를 바 없다
• 중요한 것은 의심이 들때 멈추지 않고 장기적으로 꾸준히 투자하는 것이다

4장 투자자의 자세

• 자연상수 e: 2.718
• (1+엄청 작은 수)^무한대
• 20% 목표로 한다면 시간을 많이 쪼개면서 기대할 수 있는 최대 증가율은 e^0.2이다 (1.2214)
• 만약 연 20% 목표를 5년 하면 최대 자산 증가율은: (e^0.2)^5=e (약 2.718)
• 자연상수 e: 열심히 꾸준히 투자했을 때 자연이 우리에게 주는 선물
• 더디더라도 올바른 방향으로 꾸준히 반복하라

5장 화폐형 투자

• 탈무드에 나오는 유대인의 자산 3분법: 집/가게/주머니
• 4가지 투자법:
  • 1) 화폐형: 예금, 적금, 달러, 엔화, 비트코인/이더리움, 실물 금
  • 2) 부동산: 거주용 주택, 오피스텔 분양, 아파트 전세 레버리지, 월세 아파트, 상가, 토지 지분 경매, 농지 경매, 아파트 경매
  • 3) 회사형: 회사원, 자영업, 공유 오피스, 배당주/성장주, 미국 국채
  • 4) 하이브리드/파생형: 리츠, 주식 퀀트, ETF, 지인 펀드, 해외 옵션
• 투자의 원칙:
  • 1) 현금흐름이 나오는가?: 복리 투자
  • 2) 플로트? 레버리지 비용은 낮을수록. 기간은 길수록 좋다. 나의 시간은 적게 들수록 좋다
  • 3) 기대수익률이 기준 투자수익률보다 높은가?
• 돈을 모아갈 때는 화폐형 투자
  • 현금흐름 창출과 레버리지 효과는 약하다
  • 금: 3개월 정도의 생활비만큼을 실물 금으로 보유

6장 부동산형 투자

• 레버리지 효과는 좋지만, 내 시간이 많이 묶인다
• 부동산은 누구에게나 필요한 필수재이고, 통화량의 증가에 따라 앞으로도 가격이 장기적으로 우상향 할 것이다
• 통화량이 증가하면서 실물자산의 가격이 그와 비슷한 수준으로 상승한다
• 레버리지를 이용해서 현금흐름을 만들기: 보통 수익형 부동산 투자라고 하는 월세 투자를 떠올린다. 하지만 전세를 레버리지 해서 부동산을 보유하면 실투자금이 더 적게 들 수 있다
• 전세 레버리지 투자의 핵심은 전세가가 꾸준히 상승할 지역의 부동산을 모아가는 것이다
  • 1) 지역분석: 매매가와 전세가 둘 다 저평가되어있는 지역 찾기
  • 2) 투자 아파트 수익률 분석
  • 3) 전세를 레버리지 해서 구매
  • 4) 같은 방식으로 1년에 1채씩 소액의 실투자금으로 아파트를 모아간다
• 갭투자: 매매가의 상승을 기대하는 단기차익형 투자 / 전세 레버리지 투자: 전세가의 상승 기대하고 투자
• 역전세의 가능성: 적어도 15%; 30% 정도는 원하는 현금흐름이 발생하지 않을 수 있음
• 전세 레버리지 투자 프로세스:
  • 1) 지역 분석 (매매가와 전세가가 저평가되었는지 확인)
  • 2) 저평가 지역 내에서 아파트 후보 중 과거 투자수익률과 미래 투자수익률 확인후, 나의 목표 투자수익률보다 높은지 검증
• 매매/전세 모두 저평가되었으면서 버블이 꺼진 것 찾아보기
• 수급 불균형 알아보기
• 심리지수 확인하기 
• 동네 분위기 파악하기
• 부동산의 현금흐름: 월세/전세보증금의 증액이나 부동산 자산가치 증가에 따른 레버리지 증가
• 전국의 아파트 매매가는 지역별로 전혀 다른 모습을 보이는데 전세가는 지역별로 비슷한 흐름을 보인다
• 전세가는 실사용가치를 따라간다
• 매매가는 전세가를 따라왔다 갔다 할 수 있지만 결국에는 전세가를 따라가게 된다
• 전세가는 통화량의 변화를 따라갈 것이다
• 통화량이 증가하면 화폐가치가 떨어져 가격이 오르고, 통화량이 감소하면 화폐 가치가 올라 가격이 떨어진다
• 전세가의 버블은 수급불균형과 투자심리 때문에 발생한다